Advies huurverhoging 2020

In februari heeft Servatius ons advies gevraagd met betrekking tot de huurverhoging 2020. Wij hebben ons advies gegeven voor de corona pandemie zoveel gevolgen heeft gegeven voor de Nederlandse burgers. Voor de hele brief:

Maastricht, 30 maart 2020

Betreft:  advies van Huurdersvereniging Servaassleutel betreffende huurverhoging 2020; uw brief van 27 februari 2020

Geachte heer Weenink,

Bij brief d.d. 27 februari 2020 heeft Huurdersvereniging Servaassleutel uw voorstel voor de huurverhogingsronde 2020 in goede orde ontvangen.

Wij hebben uw voorstel inhoudelijk besproken en op basis daarvan doen wij u ons advies inclusief nog een aantal vragen toekomen.

Vooraf

U heeft uw adviesaanvraag bij brief d.d. 27 februari 2020 aan ons doen toekomen met het verzoek om op korte termijn, voor 1 april 2020, een advies uit te brengen. Wij maken hier nu geen halszaak van, maar ons adviesrecht spreekt over een termijn van 6 weken. Wij verzoeken u in de toekomst bij adviesaanvragen de afgesproken adviestermijnen in acht te nemen.

Context

Ons advies t.a.v. voorliggend voorstel is gebaseerd op een aantal referenties:

-         Synchronisatie met de (meerjaren)begroting van Servatius

-         Synchronisatie met de prestatieafspraken 2020

-         De circulaire MG 2019-01 d.d. 4 februari 2020

-         Het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond (december 2018)

-         Onze blijvende zorg (en die van onze achterban) voor de betaalbaarheid van het wonen. Deze zorg is expliciet met u gedeeld en heeft ook vertaling gekregen in de prestatieafspraken met de gemeenten. Betaalbaarheid van het wonen is voor ons steeds een zeer hoge prioriteit geweest.

 Advies en vragen

1.

We hebben mogen constateren dat het voorliggend voorstel op de meeste onderdelen synchroniseert met de meerjarenbegroting en de prestatieafspraken.

In de prestatieafspraken 2020 is vastgelegd dat Servatius het principe van inkomensafhankelijke huurverhoging zal toepassen en de opbrengst inzet voor het verder verduurzamen van de woningen.

In de prestatieafspraken is voor Servatius niet zo expliciet vastgelegd dat zij gebruik zál maken van de mogelijkheid om 1 % extra huurverhoging boven inflatie toe te passen. U stelt in voorliggend voorstel dat dit wel gebeurd is. In de prestatieafspraken is opgenomen: “voor het bereiken van deze streefhuren kúnnen de huren binnen de wettelijke kaders (inflatie +1%) maximaal worden verhoogd”.

In uw voorstel wordt uitgegaan van een reguliere gemiddelde inflatievolgende huurverhoging van 2,6 % én gebruikmaking van de

1 % ruimte boven inflatie.

Onze huurdersvereniging heeft in eerder overleg (ook bij het overleg t.a.v. de prestatieafspraken) meermaals haar grote zorg geuit ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen. Vanuit die grote zorg heeft het onze voorkeur dat Servatius uitgaat van een huurverhoging (huursom) voor DAEB-woningen die inflatievolgend (2,6 %) is. De armoede in Maastricht is meer dan gemiddeld in Nederland. Het streefhuurbeleid (Maastricht-breed) in afgelopen jaren heeft ook geleid tot een verschuiving (in opwaartse zin) van aantallen woningen in de verschillende huursegmenten (goedkoop, onder eerste-, en tweede aftoppingsgrenzen en boven 2e aftoppingsgrens tot liberalisatie). De betaalbaarheid is daarmee verder onder druk komen te staan. Een extra huurverhoging (huursom) boven inflatie zal de betaalbaarheid voor de huurders verder onder druk zetten. De extra ruimte die door de Minister geboden wordt boven inflatie dient overigens slechts gebruikt te worden als er te weinig geld is voor investeringen in beschikbaarheid, herstructurering, duurzaamheid en betaalbaarheid. Dit dient ook als zodanig in de prestatieafspraken vastgelegd te worden. Dit laatste is dus niet zo expliciet gebeurd. En door mogelijk geen gebruik te maken van de extra 1 %-ruimte ‘investeert’ Servatius o.i. ook in de door de Minister benoemde ‘betaalbaarheid’ (en dat voor een grote groep huurders).

Wij kennen de financiële situatie bij Servatius. Wij zien dat de financiële continuïteit op orde is en dat de waarde van het bezit stijgt. Wij delen uiteraard ook een aantal zorgen van het Bestuur. Zijn de middelen die Servatius ter beschikking heeft op termijn nog wel voldoende, met name door de af te dragen belastingen, in het bijzonder de verhuurdersheffing?

 Daarom is ons onderstaand advies meer een verzoek.

Wij verzoeken uw Bestuur toch uit te gaan van een inflatievolgend huurverhogingspercentage (huursom) bij DAEB-woningen van 2,6 %.

Mocht u om moverende redenen toch bij uw voorstel willen blijven om gemiddeld 3,6 % huurverhoging toe te passen voor de woningen die binnen de huursombenadering vallen, dan vragen wij u concreet te motiveren dat u deze extra financiële ruimte nodig heeft (zoals de Minister stelt) en te concretiseren waarvoor u die ruimte gaat inzetten. En kan die ‘benodigde ruimte’ ook niet geput worden uit de opbrengsten van de opbrengsten uit huurverhoging bij mutaties (huurharmonisatie), die buiten de huursom gehouden kan blijven? Daarnaast verzoeken wij u om aan te geen hoeveel de te verwachten inkomsten zijn via de inkomensafhankelijke huurverhoging en waar deze aan besteed worden (concreet)?

2.

In uw voorstel wordt niet ingegaan op de afspraken in het Sociaal Huurakkoord voor specifiek maatwerk. Wij verwijzen u graag naar de invulling hiervan (o.a. site Aedes, Woonbond, Ministerie).

Voor toepassing van dit specifieke maatwerk uit het Sociaal Akkoord is -aldus de MG 2019-01- geen wijziging in wet- en regelgeving nodig. De Minister vertrouwt erop dat woningcorporaties deze afspraken uit het Sociaal Huurakkoord toepassen.

Volgens onze informatie (onder voorbehoud) zal Maasvallei integraal uitvoering geven aan dit specifiek maatwerk en Woonpunt (vooralsnog) gedeeltelijk. Vanuit onze grote zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen, maar zeker ook vanuit de beeldvorming in Maastricht t.a.v. het sociaal beleid van de corporaties, dringen wij sterk aan op uitvoering van dit specifiek maatwerk.

Wij adviseren uw Bestuur om integrale uitvoering te geven aan de afspraken voor specifiek maatwerk in het Sociaal Huurakkoord en hierover samen met onze Huurdersvereniging expliciet te communiceren richting huurders. Communicatie hierover is essentieel om huurders die het betreft op de hoogte te stellen van hun mogelijkheden voor dit maatwerk.

 3.

Zoals hierboven gesteld gaat u de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Ook (misschien wel juist) voor huurders die op basis van inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen, wordt de druk op de betaalbaarheid van het wonen groot (zeker nu ook in de huidige crisis). Het gaat vaak om forse huurstijgingen (zonder compensatie van huurtoeslag). Vanuit (wederom) onze zorg voor de betaalbaarheid vragen wij aandacht van Servatius voor deze ontwikkeling en willen voor 2021 met u in gesprek gaan of toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging (ook vanuit alle administratieve rompslomp) nog wel wenselijk is, als die mogelijkheid door de Minister voor 2021 weer geboden wordt. Voor 2020 hebben wij toepassing van deze mogelijkheid afgesproken in de prestatieafspraken. Daar willen we dan ook niet aan tornen.

Vanuit (wederom) onze zorg voor de betaalbaarheid vragen wij aandacht van Servatius voor deze ontwikkeling en willen voor 2021 met u in gesprek gaan of toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging (ook vanuit alle administratieve rompslomp) nog wel wenselijk is, als die mogelijkheid door de Minister voor 2021 weer geboden wordt.

4.

Het is mogelijk dat door de inkomensafhankelijke huurverhoging de huur boven de streefhuur uitstijgt. Zet Servatius bij mutatie de huurprijs weer terug naar de huurklasse op basis van de streefhuur?

En is het niet billijk om ook voor zittende huurders in die gevallen de nieuwe huurprijs af te toppen op de streefhuur? Of gebeurt dat?

Daarnaast is in bepaalde gevallen de situatie ontstaan door het (inkomensafhankelijke) huurbeleid afgelopen jaren dat huurders momenteel een huurprijs kennen boven de liberalisatiegrens (door die inkomensafhankelijke huurverhoging). Deze woningen (DAEB) worden bij mutatie weer bewust afgetopt op de liberalisatiegrens (tenminste dat nemen wij aan; zie eerdere vraag). Feitelijk zou voor die huurders met een sociaal huurcontract waarvan de huur is doorgestegen tot boven de liberalisatiegrens een huurverlaging van toepassing moeten zijn gerelateerd aan de streefhuur (liberalisatiegrens). Deze woningen krijgen immers bij mutatie ook een huurprijs gelijk aan de streefhuur/liberalisatiegrens (en blijven DAEB-woningen). Is Servatius bereid om een dergelijke huurverlaging te overwegen?

Wij zouden dat consequent vinden vanuit het streefhurenbeleid van Servatius. Wil Servatius dit overwegen?

5.

Er is een wetswijziging ‘huur en inkomensgrenzen’ in procedure

dat o.a. een hogere huurverhoging voor zeer lage huren mogelijk maakt. Concreet gaat het dan om een verhoging van 25 euro bij huren lager dan 300 euro. Als de Tweede en Eerste Kamer hier voor 1 april mee instemmen, gaat Servatius dan hier gebruik van maken?  

6.

Voor woonwagens gaat u uit van een huurverhoging van 4,1 % (2,6% + 1,5 %). Zou het niet verstandig zijn om de huur van woonwagen en standplaats (is een sociale verhuureenheid) op zijn minst af te toppen op liberalisatiegrens, maar liever vanuit betaalbaarheid en de specifieke doelgroep terug te brengen naar een huur gelijk aan de tweede aftoppingsgrens dan wel voor deze specifieke doelgroep een tweehurenbeleid te introduceren?

7.

Wij zouden het op prijs stellen om een apart overleg toch nog wat meer inzage te krijgen in het streefhurenbeleid van Servatius (en de toepassing van de staffels). Bent u daartoe bereid?

 

Met vriendelijke groeten,

Namens het Bestuur van Huurdersvereniging Servaassleutel,

 

Gea van Loo, voorzitter